Pourquoi et comment bien financer son investissement locatif ?
Réduire ses impôts, conforter sa retraite ou accroître son patrimoine en vue de sa transmission… Quel que soit son objectif, l’investissement locatif reste un moyen sûr d’investir sur l’avenir, d’autant que la loi offre des possibilités d’investissements nombreuses et variées, mais comment financer ce placement judicieux ?
1. Choisissez bien votre prêt immobilier
Parce qu’il est le seul placement financé par un prêt et que les frais d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, l’investissement locatif s’avère être un choix payant. S’il s’agit de votre premier investissement locatif, le prêt alloué le plus courant est un prêt amortissable classique qui vous permettra d’utiliser les loyers reçus pour rembourser sous forme de mensualités, le capital et les intérêts de l’emprunt.
Grâce au prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts de l’emprunt, avant l’échéance finale où vous devrez vous acquitter de la totalité du capital. Avant cette dernière mensualité où vous rembourserez en bloc le capital emprunté, vos revenus locatifs sont placés sur des produits d’épargne (de type assurance-vie) et peuvent donc générer un rendement supplémentaire.
Pour y avoir droit, il faut disposer d’un apport compris entre 10 et 30 % du prêt.
2. Préparez le remboursement du prêt en amont
Les taux d’intérêt de l’emprunt seront plus ou moins importants selon la durée de l’endettement. En général, plus le crédit est court, plus le taux d’intérêt est bas. Inversement, plus il s’inscrit sur une longue durée, plus il est élevé.
A moins de bénéficier d’un patrimoine très important, une mensualité d’emprunt immobilier ne doit pas excéder un tiers des revenus mensuels de l’emprunteur, et de manière générale, pour que l’emprunteur puisse faire face aux imprévus (travaux, impayés…), les loyers de l’opération ne seront retenus qu’à hauteur de 70% dans vos revenus.
3. Mesurez bien votre apport personnel
Le financement avec apport est plus avantageux car il réduit le besoin de financement et permet d’emprunter à un taux d’intérêt généralement plus avantageux tout en allongeant éventuellement la période de remboursement, mais financer un investissement locatif sans apport est tout aussi concevable : la pratique est admise par les établissements prêteurs, qui valorisent l’aspect fiscal de l’opération, à côté des revenus que l’opération va générer.
4. Profitez des dispositifs de défiscalisation
Divers dispositifs financent l’investissement locatif grâce à des exonérations d’impôts.
La loi Pinel (et sa déclinaison pour l’Outre-mer) offre aux propriétaires bailleurs de logements neufs (en métropole et en Outre-mer) l’opportunité de réduire leur impôt sur le revenu en cas d’investissement immobilier locatif, sous conditions.