L’investissement locatif a le vent en poupe. Et pour cause, grâce au LMNP, ce type d’opération immobilière rime avec revenus peu fiscalisés et récupération éventuelle de la TVA. Zoom sur la fiscalité attractive du dispositif.
LMNP : pour qui, pour quoi, comment ?
Pour rappel, le LMNP permet à tout contribuable d’investir dans l’immobilier locatif à des conditions facilitées (pas d’apport, prix d’achat accessible en raison de surfaces souvent limitées) à condition de :
- louer un logement entièrement meublé (à l’année, saisonnier, meublé de tourisme, chambres d’hôtes, gîte ruraux, résidences de services),
- respecter un plafond de revenus locatifs inférieur à 23 000 € TTC ou équivalent à moins de 50 % du revenu global du foyer fiscal.
Non comptabilisés comme des revenus fonciers, les gains issus de la location en LMNP constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime, particulièrement avantageux, permet de réduire frais et revenus locatifs imposables.
Un régime BIC = 2 régimes fiscaux possibles
Au moment de la déclaration du LMNP auprès du greffe du Tribunal de Commerce, il convient de trancher entre deux régimes fiscaux :
- le régime fiscal micro-BIC : imposition de la moitié des recettes locatives,
- le régime fiscal BIC réel : charges et amortissement de l’immobilier et du mobilier déduits des recettes locatives.
Le régime micro-BIC
Vos revenus issus de la location du bien sont inférieurs à 70 000 € ?
Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC qui n’impose que 50 % des revenus locatifs.
Attention, ce régime n’autorise pas la déduction des charges (intérêts, travaux, entretien…) et s’avère donc pertinent uniquement si ces dernières n’atteignent pas 50 % du total des revenus.
Le régime BIC réel
Vos revenus issus de la location du bien sont supérieurs à 70 000 € ?
Optez pour le régime BIC réel qui autorise la déduction des charges liées :
- aux intérêts d’emprunt immobilier,
- aux travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation,
- à l’exploitation du logement (assurances, charges de copropriété, frais d’agence, taxe foncière).
Bon à savoir : d’autres charges peuvent être déduites des revenus dans le cadre du régime BIC réel avec notamment les frais d’acquisition du logement (commission agence, frais de notaire…) ainsi que les charges d’amortissement du bien, du mobilier et des équipements associés (literie, télévision…).
Focus : le principe de l’amortissement LMNP
Disponible dans le cadre du régime BIC réel, l’amortissement représente la perte financière liée à l’usure naturelle du bien immobilier et de son mobilier. Chaque année, la somme correspondante peut être déduite des bénéfices réalisés.
A noter : le calcul du montant de l’amortissement est soumis à des règles établies par l’administration fiscale.
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
Louer un bien immobilier meublé en LMNP s’exerce en franchise de TVA. Non facturée auprès des locataires, elle ne peut pas non plus être récupérée par le propriétaire. Dans certains cas, il est possible d’obtenir un remboursement progressif de la TVA payée lors de l’acquisition du bien :
- bien neuf acquis dans une résidence de services,
- bien placé en gestion auprès d’une agence pour une durée de 9 ans.
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