Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Acheter un bien pour le louer peut s’avérer un placement très intéressant. Outre la plus-value potentielle, il faut également évaluer la rentabilité de l’investissement. Voici les modes de calcul de la rentabilité d’un investissement locatif les plus couramment utilisés. 

La rentabilité locative, aussi appelée rendement locatif, se calcule sur l’année et s’exprime en pourcentage. Son estimation peut être affinée par différentes méthodes de calcul, de la plus basique (la rentabilité brute) à la plus complète (la rentabilité nette après impôts). 

La rentabilité brute

La rentabilité nette

La rentabilité nette après impôt

Elle se mesure en divisant le loyer annuel perçu par le prix de l’achat du logement qui comprend les frais d’agence, de notaire et les éventuels travaux, le tout multiplié par 100, soit la formule suivante :

Loyer annuel/prix d’achat x 100

Par exemple : un appartement acheté 300 000 euros et loué 1300 € par mois rapportera 5,2 % (1300 x 12/300 000 x 100 = 5,2 %).

La rentabilité brute constitue donc un premier indicateur rapide de la valeur de l’investissement locatif, mais d’autres éléments peuvent être pris en compte pour obtenir une vision plus juste de la réalité.

La rentabilité nette s’obtient en intégrant tous les frais liés à l’achat du bien, c’est-à-dire les charges d’exploitation qui sont du ressort du propriétaire. La rentabilité nette peut ainsi prendre en compte la taxe foncière, les frais de syndic, et de gestion, l’assurance propriétaire non-occupant ou encore l’assurance loyers impayés.

Ces frais sont généralement évalués à 20 ou 30 % du loyer annuel, soit la formule :

((Loyer annuel – charges) / prix d’achat)
 x 100

Dans notre exemple, la rentabilité nette du bien acquis est de : (1300 x 12 – 3120) /300 000 x 100 = 4,16 %.

Ce chiffre est un indicateur plus fiable que le précédent pour mesurer le rendement réel de l’investissement.

La rentabilité nette après impôt (ou plus familièrement rentabilité « nette-nette ») dépend du niveau d’imposition du propriétaire (le taux marginal d’imposition ou TMI), des crédits et autres réductions d’impôts…

Elle diffère donc d’une personne à une autre.

De façon générale, la formule du calcul est la suivante : 

(Loyer annuel – charges – impôts) / prix d’achat x 100

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