Syndicat de copropriété, syndic, conseil syndical… Lorsque vous devenez propriétaire, c’est tout un champ lexical qu’il faut s’approprier !
Avantage Courtage se propose de vous aider à en décrypter les termes les plus importants.
Définitions : ce qu’il faut savoir
Commençons par le terme qui vous concerne de plus près : le syndicat de copropriété (ou de copropriétaires). Il désigne l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Vous en faites donc partie dès que vous devenez propriétaire d’un bien (ou lot) dans un immeuble d’au moins deux habitants.
Le syndic de copropriété quant à lui est le représentant légal (professionnel ou copropriétaire) du syndicat de copropriété. Il est donc un gestionnaire immobilier, à la fois organisateur et médiateur. Il est élu par l’assemblée générale des copropriétaires pour une durée de trois ans, sans limite de renouvellement (cette durée est toutefois ramenée à un an si d’une manière ou d’une autre le syndic ou toute personne de son entourage a participé à la construction de l’immeuble en tant que promoteur ou architecte).
Pour pouvoir exercer, le syndic doit posséder une carte professionnelle, ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, avoir une assurance responsabilité civile professionnelle et justifier d’une garantie financière suffisante pour couvrir les fonds des copropriétés dont il a la charge (110 000 euros au minimum).
Le conseil syndical, enfin, est constitué de trois copropriétaires au minimum (dont un président), et est désigné lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires. Il est en charge du contrôle des actions menée par le syndic.
Le rôle du syndic de copropriété
Véritable chef d’orchestre, le syndic remplit de nombreuses missions définies par la loi pour le compte des copropriétaires :
- Il s’occupe de la gestion administrative de la copropriété. Le syndic tient le registre du syndicat et dresse la liste de tous les copropriétaires, la tient à jour, tout comme celle des lots leur appartenant. Il fait respecter le règlement intérieur de la copropriété et intervient lorsque celui-ci n’est pas respecté. Il convoque, au moins une fois par an, une assemblée générale, dont il fixe l’ordre du jour en collaboration avec le conseil syndical. Il en écrit le compte-rendu et envoie le procès-verbal à l’ensemble des membres de la copropriété. Le syndic est ensuite chargé d’appliquer les décisions prises par l’assemblée et d’en informer locataires et propriétaires.
- Il gère la comptabilité et les finances de la copropriété. Il tient les décomptes des charges individuelles de chaque copropriétaire et il en effectue le recouvrement. Il établit le budget prévisionnel de tous les exercices. Enfin, il doit rendre compte de sa gestion financière lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires et demander à ces derniers d’approuver sa gestion, autrement dit, de lui donner quitus.
- Il a en charge l’entretien et la maintenance de la copropriété. Dans ce cadre, il s’occupe de la conservation, de la garde et de l’entretien des parties communes de l’immeuble. Il peut donc lancer les petites réparations et les travaux d’entretien et de maintenance courante. En revanche, sauf urgence, les travaux importants doivent être validés par l’assemblée générale. Le syndic négocie tous les contrats d’entretien et signe les contrats de fourniture d’eau, d’électricité ou encore de gaz. Enfin, il tient à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.
- Il assure la gestion du personnel de la copropriété. Si les salariés de la copropriété (gardien, jardinier, concierge…) restent les employés du syndicat des copropriétaires, et non du syndic, ils se trouvent, toutefois, sous l’autorité hiérarchique de ce dernier. L’une des missions du syndic est donc de recruter les employés de la copropriété, de gérer leurs absences, leurs congés et d’établir leurs bulletins de paye.
- Il est le représentant le syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers. Ainsi, le syndic représente la copropriété devant la justice. Il n’a pas besoin d’autorisation de l’assemblée générale pour défendre la copropriété en cas d’action en référé ou lorsqu’elle est attaquée. Excepté ces deux cas de figure, le syndic doit obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale pour agir en justice au nom des copropriétaires.