Trois questions sur le démembrement de propriété

La pratique est souvent méconnue et pourtant elle peut rapporter gros. 

Bien maîtrisé, le démembrement de propriété peut vous aider à faire des économies sur votre prochain achat immobilier, vous aider à vous constituer un patrimoine ou en optimiser la transmission. 

Avantage Courtage vous explique tout. 

schéma du le démembrement de propriété
Image Bouygues Immobilier

1. Démembrement de propriété : de quoi parle-t-on ?

Le démembrement de propriété permet de séparer la valeur des murs d’un bien (ou nue-propriété) avec l’usage que l’on peut en faire (usufruit). On distingue ainsi le droit d’user d’un bien, du droit de récolter les fruits du bien (comme des loyers par exemples), du droit de disposer ou de revendre le bien.

Lors du démembrement, il y a donc au minimum deux personnes impliquées : le détenteur de la nue-propriété (c’est-à-dire le propriétaire des murs) et l’usufruitier, celui qui dispose du bien pour son usage personnel ou pour le sous-louer. 

2. Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?

Pour transmettre un bien familial, il s’agit d’une opération intéressante. Les parents disposent d’un bien et donnent la nue-propriété à leur enfant. La valeur de la nue-propriété dépend alors de la durée de l’usufruit ou de l’âge de l’usufruitier.

Plus la transmission se fait tôt, moins il y aura de taxe à payer. À leur décès, celui-ci pourra jouir à son tour de l’usage du bien. On parle alors de pleine propriété.

Autre possibilité : l’achat en démembrement croisé peut également permettre à un couple non marié ou pacsé de protéger les conjoints. L’achat se fait à parts égales entre la nue-propriété et l’usufruit. En cas de décès prématuré, le conjoint survivant bénéficie de la pleine propriété.

Hors du cadre familial, le démembrement est une solution intéressante pour se constituer un patrimoine à moindre coût en investissant dans des parts de SCPI en nue-propriété. Dans ce cas, il est d’autant plus essentiel de vous faire accompagner pour sécuriser votre opération.

3. Quels sont les inconvénients du démembrement de propriété ?

Si le démembrement de propriété présente de nombreux avantages, il faut néanmoins rester vigilant sur les termes du contrat. L’usufruitier est par exemple le seul à devoir s’acquitter de la taxe foncière et de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) ce qui peut représenter une charge importante.

Par ailleurs, pour que la transmission de la nue-propriété soit valable au regard de l’article 751 du Code général des impôts, elle doit avoir été faite par acte notarié au minimum trois mois avant le décès de l’usufruitier. 

Quel que soit votre projet, il est donc essentiel de se faire accompagner pour bien respecter la séparation entre l’usufruit et la nue-propriété et que celle-ci ne conduise pas un litige par la suite. 

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