Tout savoir sur les garanties d’un prêt immobilier

Les garanties d’un prêt immobilier : la caution, l’hypothèque, l’IPPD ou le nantissement. 

Avant de vous octroyer un prêt, l’établissement de crédit vous demandera d’adosser votre financement à une garantie. Celle-ci lui permettra de se protéger de toute défaillance de remboursement de votre part. Vous aurez alors le choix entre plusieurs sortes de garanties. 

Revue de détails. 

La caution : la plus répandue

C’est la garantie qui reste la moins onéreuse. Un organisme financier appelé société de cautionnement se porte garant pour vous vis-à-vis de l’établissement prêteur.

  • caution par l’organisme financier partenaire de la banque choisie
  • caution par la mutuelle de l’emprunteur. Le plus souvent pour les professions de la fonction publique

La caution par l'organisme financier

Ainsi, l’organisme financier s’engage à payer à votre place en cas de défaut de paiement, l’objectif étant d’éviter la saisie et la revente du bien. Autre avantage, le cautionnement par une société spécialisée ne nécessite ni acte notarié, ni enregistrement, d’où des frais moindres que pour les garanties réelles. 

Quant au coût de la caution, il comprend une commission et un versement à un fond mutuel de garantie, et il vous sera partiellement reversé (jusqu’à 75 %) après la fin du remboursement de votre prêt.

La caution par la mutuelle de l'emprunteur

La caution par la mutuelle est souvent proposée par les mutuelles de la fonction publique ( MGEN, RATP, MGP, etc …) Ces cautions mutuelles ont des règles d’octroi propres à chacune (nature du financement, montant du financement maximum de couverture, taux d’endettement, apport) et doivent être acceptées par la banque choisies comme garantie. Il est impératif de se renseigner en amont avant toute démarche car les banques n’acceptent pas toutes les cautions mutuelles.

Le prêt immobilier peut être aussi garanti par la caution d’un tiers, par exemple, un membre de votre famille. Cependant, cette solution n’est pas toujours acceptée par l’établissement prêteur, qui peut la juger comme une garantie insuffisante de paiement en cas de défaillance, et ne peut concerner qu’une partie de la somme prêtée. 

Souvent elle sera complétée par une autre garantie (réelles ou caution d’un organisme financier). Souvent la caution personnelle d’un membre de la famille sert surtout à faire accepter une demande de financement pour un emprunteur ayant une situation professionnelle dite sensible (CDD, intérimaire, etc …).

L’hypothèque

L’hypothèque  s’adosse au bien immobilier acquis, que celui-ci soit en construction ou déjà construit. En cas de non-paiement de votre part, l’établissement prêteur peut saisir le bien pour le vendre et se rembourser de tout ou partie des fonds qu’il vous a prêtés. 

Si vous optez pour l’hypothèque, vous devrez signer un acte devant notaire et effectuer une inscription au bureau de conservation des hypothèques, appelé « services de la publicité foncière ». Cela vous coûtera environ 2 % du montant du prêt, un tarif correspondant aux frais d’actes notariés et aux taxes. Si vous vendez le bien avant la fin de votre crédit, le notaire devra annuler l’hypothèque. Il procèdera alors à une mainlevée d’hypothèque, avec des frais d’actes et des taxes. 

En savoir plus sur l’hypothèque : https://www.avantagecourtage.fr/hypotheque-credit-immobilier/

L’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD)

L’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) permettra à votre établissement prêteur de saisir votre bien et de le vendre pour se rembourser du capital restant dû. Comme l’hypothèque, elle doit être rédigée par un notaire et inscrite sur le fichier des hypothèques. 

Son principal avantage est de présenter des frais de garantie moins importants que pour une hypothèque classique car elle est exonérée de taxe de publicité foncière. Et à la différence de l’hypothèque, elle ne peut concerner qu’un bien déjà construit (ancien ou neuf). 

Le nantissement et la garantie déplacée

Enfin, les deux dernières solutions de garanties, utilisées moins souvent que les trois premières, sont souvent demandées aux emprunteurs qui investissent dans un bien atypique, ou situé à l’étranger. 

Il est alors possible d’apporter en garantie (de nantir) un fonds de commerce, des parts sociales ou encore un contrat d’assurance-vie. Mais attention dans ce cas, toute demande de rachat ou d’avance ne pourra être effectuée tant que le crédit n’est pas remboursé dans son intégralité. Sachez également que les établissement prêteurs préfèrent les contrats en euros, qui ne présentent pas de risques de variation du capital, à un contrat en unités de compte, qui sont en partie investies en actions.

Cependant, ils exigeront que le placement soit réalisé auprès de leur établissement. Enfin, la garantie déplacée peut, elle, s’effectuer en hypothéquant un bien que vous possédez déjà et sur lequel vous n’avez pas d’emprunt en cours. Le coût est alors celui d’une hypothèque.

Quelle que soit un des garanties de prêt immobilier vers laquelle vous pensez vous tourner, n’hésitez pas à vous faire conseiller.

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