Vendre son bien, procéder à un rachat de crédit immobilier ou solder une partie de son prêt impliquent généralement un remboursement par anticipation du crédit immobilier en cours. Selon le contrat de prêt signé à la souscription, des frais spécifiques – les indemnités ou pénalités de remboursement anticipé – peuvent s’appliquer.
Quelles sont les modalités de ces IRA, comment en faire l’économie ? Décryptage.
Indemnités de remboursement anticipé : définition
Ces fameuses IRA ou PRA (pénalités de remboursement anticipé) interviennent au moment où l’on solde tout ou partie de son crédit immobilier par anticipation. Ce cas de figure fréquent, survient par exemple quand le propriétaire d’un logement, qui a contracté initialement un emprunt sur 25 ans, souhaite revendre son bien immobilier pour en racheter un à l’issue de 10 ans. Il est alors contraint de solder son premier crédit et de constituer une nouvelle demande de financement pour le bien suivant. N’ayant pas atteint les 25 années prévues, il solde alors le prêt de manière anticipée, remboursant le capital restant dû avant le terme convenu.
Pour la banque, cette manœuvre constitue un manque à gagner puisqu’elle minore la somme globale des intérêts perçus. Les IRA ont alors pour vocation de compenser cette perte pour l’organisme financeur.
IRA : les situations dans lesquelles elles peuvent être appliquées
La banque prêteuse peut appliquer des indemnités de remboursement anticipé dans plusieurs cas de figure :
- En cas de rachat du crédit immobilier par une autre banque (baisse des taux, conditions plus avantageuses…).
- En cas de souscription d’un prêt relais visant à financer un nouveau logement avant d’avoir vendu le premier bien déjà acquis à crédit.
- En cas de remboursement total ou partiel effectué grâce à une rentrée d’argent (don, prime, héritage…).
- Bon à savoir : en cas de revente du bien immobilier financé, le remboursement total du crédit est légalement obligatoire.
Comment éviter d’avoir à payer des IRA ?
C’est au moment de la souscription du crédit immobilier que la présence ou non des indemnités de remboursement anticipé ainsi que leur montant se négocie.
Là, l’accompagnement d’un courtier immobilier peut faire toute la différence auprès de la banque. Grâce à son niveau d’expertise, ce professionnel aguerri connaît les subtilités relatives à la possibilité de réduire voire de supprimer ces pénalités de remboursement anticipé d’un prêt.
- A retenir : l’organisme prêteur est en droit de refuser un remboursement inférieur à 10 % du capital emprunté. Cette disposition doit toutefois être stipulée dans le contrat de prêt pour être applicable. A vérifier donc avant de signer !
Des IRA limités par la loi
Pour protéger l’emprunteur, le législateur a établi des limites. Les IRA peuvent ainsi atteindre :
- soit 3 % du capital restant dû,
- soit l’équivalent de 6 mois d’intérêt en prenant en compte la somme remboursée et le taux d’intérêt du crédit hors assurance.
En outre, la loi prévoit que les prêts immobiliers contractés à partir du 29 juin 1999 ne sont pas soumis au versement d’indemnités si le remboursement anticipé est consécutif à la vente du logement en cas de changement de lieu de travail, de décès ou de cessation forcée d’activité du bénéficiaire du prêt ou de son conjoint.
En pratique
Vous souhaitez solder votre crédit immobilier avant son échéance ? La demande doit être faire par lettre recommandée avec accusé de réception auprès de la banque.
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